不動産投資・不動産の節税・不動産管理会社の設立と立ち上げ支援・不動産専門・東京の税理士です。個人不動産賃貸業の節税で法人化をご検討中の方は、ぜひご相談下さい。
外資系証券会社に勤務しているサラリーマンです。給与から天引きされる税金が高額なのが悩みです。リゾート地のホテルコンドを購入すると節税になると販売業者から聞きました。本当ですか？
ホテルコンド投資が給与所得の節税になるかは否かは、一概には言えないです。
投資の形態によって、節税になったり、ならなかったりするからです。
この投資が節税になるのは、ホテルコンド投資の赤字が給与所得と損益通算できるからです。
この場合の損益通算とは、不動産所得の赤字（ホテルコンド投資の赤字）と給与所得の黒字を相殺することです。
つまり、アパートなどの不動産投資をした初年度に確定申告すると還付があるのと同じ仕組みです。
ホテルコンド投資の場合は、売却益でリターンを目指す投資なので、節税効果が高いです。
土地建物の売却益は分離課税となり、税率が一律約20％になるからです。
賃貸の利益や給与の所得とちがって、超過累進税率ではないのです。
つまり、この投資は、税率の高率な給与を低率な土地建物の売却益に付け替えている訳です。
つまり、この投資は、税率の高率な給与を低率な土地建物の売却益に付け替えている訳です。
この損益通算をするためには、次の2点が必要です。
1.ホテルコンド投資が、不動産所得となること。
2.投資したホテルコンドが、 別荘等の生活に通常必要でない資産に当たらないこと。
上の2点とも、実態の判断になるので、割り切っていえないところです。
これが、回答冒頭の「一概に言えない」と申し上げたところです。
1点目を例示すると、ホテルコンド投資の事業形態がホテル事業に当たらないことです。
掃除やリネンなど人的サービスの提供を自身が委託していると捉えられると、雑所得になります。
雑所得となると、その赤字は他の所得と損益通算が出来ません。
2点目を例示すると、自分自身が無料で宿泊できる形態でないことです。
ホテルコンド投資が不動産所得であっても、自分が無料で宿泊できると別荘と捉えられる可能性があります。
もし、ホテルコンド投資が別荘の貸付となると、赤字でも損益通算ができません。
ホテルコンド投資が、節税にならないとは申しておりません。
ただ、万が一も考えた上で投資するのが安全だと思います。
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