不動産投資・不動産の節税・不動産管理会社の設立と立ち上げ支援・不動産専門・東京の税理士です。個人不動産賃貸業の節税で法人化をご検討中の方は、ぜひご相談下さい。
賃貸アパートの購入を検討しています。不動産の仲介業者に、新築のアパートを買うより中古のアパートを買った方が所得税が安くなると聞いたのですが、本当ですか？
新築と中古のアパートの収支見込みが、全く同じであれば、常識的には、本当といってよいと思います。
それは、中古のアパートの方が新築のアパートより耐用年数が短いために、減価償却費という必要経費が増えるので、不動産所得の金額がその増えた金額だけ減るからです。
簡略化していえば、新築の木造アパートの耐用年数は22年ですが、築23年の中古のアパートの耐用年数は4年です。つまり、減価償却費として、アパートの購入金額を22年で減価償却するか、4年で減価償却するかの差額分だけ所得金額が変わるということになります。
4年で購入金額が全額必要経費になれば、場合によっては不動産所得は赤字になるかもしれません。ですから、所得税は安くなるといえるかもしれません。
しかし、単純に比較できる問題でないのはお分かりだと思いますし、この例の中古のアパートの場合は、5年目には減価償却費が0円になるので、一気に所得金額が出てきます。ご存知の通り、所得税の税率は超過累進ですから、5年目の所得税額は高額になる可能性があります。
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