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不動産賃貸にかかる所得税の申告と納税

不動産賃貸にかかる所得税の申告と納税

不動産賃貸にかかる所得税の申告

そもそも、『所得税』と『申告』とは？

申告とは、税金の計算を自分でして、その計算結果を税務署に提出することを言います。
所得税は、自分で計算する代表的な税金です。

不動産賃貸の儲けにかかる所得税は、不動産所得として申告します。
不動産所得とは、賃貸マンションや賃貸オフィス、貸し駐車場などの賃料から経費を引いた金額です。
注意点は、資金繰りと異なり、ローンの元本返済を引かないところです。

不動産を売った儲けにかかる所得税は、譲渡所得として申告します。譲渡所得は、不動産を売った収入からその不動産の取得費を差し引いて計算します。
つまり、不動産所得と譲渡所得は、同じ所得税ですが、計算方法が違います。
計算方法が違うのは、両者の儲け方の仕組みが違う為です。

所得税の申告は必ず必要？

所得税の申告は、不動産賃貸が黒字でも赤字でも毎年行います。
つまり、所得税の申告は、不動産賃貸を続けていく限り、避けて通れません。

所得税の申告と納税の方法

所得税の申告は、確定申告書を税務署に提出することで行います。
確定申告書には、毎年1月1日から12月31日までの1年間に自分が得た所得とその税額を記載します。
その確定申告書の提出期間は、翌年の2月16日から3月15日までの間です。

この際の納税は、銀行や郵便局、税務署でもできます。
納税の際は、納付する税額を記載した納付書を添えます。
納付書は、銀行等に備えられています。

不動産所得の計算の方法

不動産賃貸収入－必要経費＝不動産所得

不動産賃貸にかかる所得税は、不動産所得を計算して払います。

不動産所得とは、不動産賃貸から得た総収入金額から不動産賃貸に係る必要経費を差し引いた金額です。総収入金額とは、地代や家賃、共益費、礼金などの不動産賃貸から得られた収入です。

必要経費は、管理費、修繕費、減価償却費、損害保険料など不動産賃貸にかかる費用です。

不動産所得は、減価償却費が含まれる一方でローンの元本の返済が含まれない点が、
「資金繰り表」の「差引合計」と違います。

減価償却費とは、賃貸用の建物などの固定資産の取得価額を耐用年数に応じて
各年分に費用として配分することをいい、金銭の支出が伴わない必要経費であることが特徴です。

不動産所得では、経営する不動産賃貸業の規模（室数、棟数など）で必要経費となる項目が変わります。必要経費となる項目は、経営規模の大きい方が多くなります。

総収入金額を計算する上での注意点

不動産賃貸において総収入金額を計算するときは、収入の計上タイミングがポイントです。
所得税は1月1日から12月31日までの所得を基礎に計算するので、
収入のタイミングが今年か来年以降かで税額が変わってしまうからです。

主要な収入の計上のタイミングを下表にまとめました。
間違いが多いのは、敷金、保証金の計上のタイミングで、いわゆる、敷引き、保証金償却です。
契約書であらかじめ決まっている場合には、契約日に収入となるので注意が必要です。

収入の区分		計上のタイミング
契約などで賃貸料の支払日の定めがあるもの		定められた日
賃貸料の支払日の定めがないもの	請求日払いのもの	請求の日
賃貸料の支払日の定めがないもの	それ以外	支払を受けた日
敷金、保証金	全額返還する場合	収入に計上しない
	一部返還しないことが契約当初から決まっている場合	契約日
	時の経過により返還しない金額が増加する場合	返還しないことが決定した日
礼金、権利金、更新料	不動産の貸付けが条件の場合	貸付けた日（ただし、契約日でもよい。）

必要経費を計算する上での注意点

必要経費で注意するべき点は、家事関連費、立退料、修繕費があげられます。
家事関連費とは、家事上の経費で不動産所得の必要経費とならないものです。
立退料は、不動産所得の必要経費となる場合と、譲渡所得の譲渡費用等となる場合があります。
修繕費は、支出した日の必要経費となる場合と、
建物などの固定資産として減価償却の対象となる場合があります。

具体例を下表にまとめました。

多くの部屋や建物を賃貸している場合とそうでない場合では、所得税の計算において扱いが変わります。

賃貸している不動産の数が多い場合には、必要経費となる項目が増えるのです。
一見不公平に見えるかもしれませんが、公平だと言えるでしょう。

なぜなら、庭先の自家用車用の駐車スペースを貸している大家さんと、
都心の一等地の大規模商業施設の大家さんとでは、賃貸管理に係る人手、賃料回収のリスク、
赤字になったときの赤字の額、どれをとっても桁違いですよね。
故に、必要経費となる項目に差をつけることで、両者の儲けに対する税金の額を調整しているのです。

具体的には、家屋であれば5棟以上、貸室であれば10室以上の大家さんは、
不動産賃貸を「事業的規模」で行っているとして、必要経費となる項目が多くなります。
この「事業的規模」の基準を5棟10室基準と呼びます。
家屋と貸室の組み合わせでも、貸室が2室で1棟として換算して事業的規模と判断されます。
例えば、2棟の貸家と6室ある1棟のアパートを所有している場合は、
2棟＋3棟（6室÷2）＝5棟として、事業的規模となります。
不動産賃貸を事業的規模で行っている場合とそうでない場合では、
次の表の通り、取扱いが異なります。

項目	事業的規模	非事業的規模
青色事業専従者給与	青色申告者は、必要経費になります。	青色申告者でも、必要経費になりません。
青色申告特別控除	青色申告者が、複式簿記で記帳をして、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付した場合、特別控除として65万円が控除できます。	事業的規模と同じ条件ですが、特別控除は10万円です。
固定資産の損失	全額が必要経費になります。	不動産所得の金額を限度として必要経費となります。不動産所得を超える額の損失部分は、切り捨てられます。
未収家賃の貸し倒れ	貸し倒れの生じた年分の必要経費になります。したがって、前年以前の未収家賃の貸し倒れは、今年の損失になります。	貸し倒れは、必要経費ではなく、今年にその家賃の収入がなかったものとして取り扱います。したがって、前年以前の未収家賃の貸し倒れは、今年の必要経費にならず、前年以前の確定申告について、税務署に更正の請求をしなければなりません。

譲渡所得の計算の方法

不動産の譲渡や交換により生じた利益に課せられる所得税は、譲渡所得として計算して払います。
土地建物等の譲渡所得は、所有期間によって税率が変わります。
譲渡までの所有期間により長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
長期譲渡所得の税率は15%で、短期譲渡所得の税率は30%です。

土地建物等の譲渡所得は、計算も複雑な上に、一般的に高額となります。
ですから、譲渡する方法やタイミングを慎重に考える必要があります。
例えば、分離課税ですから、節税を考えるときは、特別控除の適用の有無や、
含み損のある土地建物等の譲渡を含み益のある土地建物等の譲渡とセットで行うなど、
譲渡方法の計画が必要でしょう。
更に、長期譲渡と短期譲渡の税率は2倍違うので、譲渡するタイミングの計画も必要でしょう。

当事務所は不動産専門の税理士ですので、
皆様にとってベストな譲渡のタイミング等のアドバイスも行います。

土地建物等の譲渡所得の計算方法

土地建物等の譲渡所得の金額は、譲渡した土地建物等ごとに次の算式で計算します。

総収入金額－取得費および譲渡費用＝譲渡所得の金額（★）
★適用がある場合には、特別控除額が控除された金額が譲渡所得となる。

総収入金額とは土地建物等の譲渡による対価の金額で、
取得費は譲渡した土地建物等の購入金額など取得に要した金額で、
譲渡費用は仲介手数料など譲渡に要した金額です。
総収入金額で注意すべきは、低廉な価額で譲渡した場合です。

例えば、親が子供に土地建物等を安く譲渡することはあるかもしれません。
その場合は、その価額が時価の2分の1未満である場合には、対価の金額ではなく、
時価で譲渡したものとして総収入金額を計算します。
したがって、譲渡所得を減らすために安く売るという方法は、節税になりませんので注意が必要です。

取得費で注意すべきは、建物の減価償却費と概算取得費です。
建物の減価償却費とは、建物の経年劣化による価値の減少部分をいい、取得費から控除する項目です。
したがって、建物の取得費は、購入当時の価額に比べて少なくなります。
概算取得費とは、収入金額の5%を取得費としてすることをいいます。
概算取得費は、取得した金額が分からない場合や、実際の取得費が5%未満の場合に使うことになります。
譲渡費用で注意すべきは、土地を譲渡するために譲渡する土地の上の建物を取り壊した場合の損失や費用です。
前述の不動産所得の計算方法で触れましたが、土地を譲渡するための取り壊しなので、
譲渡所得の控除項目となります。特別控除で注意すべきは、適用の要件と申告です。
特別控除とは、適用の要件に当たる場合に譲渡所得から一定の金額が控除されるものです。
例えば、マイホームを売った場合には3,000万円が特別控除額となります。
つまり、特別控除の適用がある場合には、
譲渡所得はマイホームを売って3,000万円超の利益が出ない限り0円となり、
所得税は払わなくて良いことになります。

特別控除が適用になるか否かで、税額が極端に異なるので、適用の有無を確認することが重要です。
適用の要件は、裁判になることも多いので、専門家に相談をしてください。
また、この特別控除を使うためには、税務署に書類を提出する必要があります。
税務署にこの書類の提出を忘れた場合には、特別控除の適用が出来ないので要注意です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地建物等の譲渡所得は、長期譲渡と短期譲渡に分けて計算します。
つまり、土地建物等の譲渡所得は、譲渡した土地建物等ごとに、
長期譲渡と短期譲渡ごとに分けて計算することになります。

長期譲渡と短期譲渡は、所有期間が5年超か否かで分けられます。
所有期間の判定ですが、譲渡した年の1月1日において
所有期間が5年を超えているかどうかで計算します。
したがって、不動産を購入した日から計算した所有期間とは
一致しないこともありますので、注意が必要です。

長期譲渡と短期譲渡では、譲渡所得に対する税率が違い、
短期譲渡に比べて長期譲渡の方が税率は低いです。
所有期間で税率を変えている理由は、
土地建物等の含み益が何十年もかけて徐々に増えるという特徴に配慮しているところにあります。

つまり、土地建物等を売却した利益は、何十年分の利益がまとめて出ただけなので、
1年あたりで考えればそれほど儲かってないと考えられる為、税率を低くしているのです。
長期譲渡所得の税率は15%で短期譲渡所得の税率は30%であることには、注意が必要です。
長期譲渡と短期譲渡で、同じ土地建物等の売却で同じ税引き後の利益を確保しようとすると、
売値を約21%高くする必要があります。

しかし、所有期間は買主には無関係な話ですから、
短期譲渡を理由に売値の引き上げはあり得ないでしょう。
譲渡する日が判定の日の１日前後するだけで、
手元に残るお金が約21％も変わるわけですから、
土地建物等の譲渡は計画的にする必要があります。

このように、所得税の申告と納税だけでも様々な知識が必要です、
また、その知識を活用すると、節税対策や税金の払い過ぎを防ぐことも可能です。

当事務所は、不動産のプロ投資家の経歴を持つ税理士が代表を務めています。
不動産に特化した税務アドバイスを行っておりますので、一度お気軽にご相談下さい！