不動産投資・不動産の節税・不動産管理会社の設立と立ち上げ支援・不動産専門・東京の税理士です。個人不動産賃貸業の節税で法人化をご検討中の方は、ぜひご相談下さい。

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節税の方法

不動産経営の節税方法

不動産賃貸業を営んでいる皆様の為の所得税と消費税の節税方法を説明します。

お金を残す不動産賃貸を考えるときは、節税について真剣に取り組む必要があります。
不動産賃貸をして手元に残るお金は、借金の返済や税金を払った残りだからです。

節税と聞くと、出来るだけ税金を払わないことだとお考えの人はいませんか？
答えは、半分正解、半分不正解です。

節税とは

節税とは、実は、税金を払う計画を立てて、目標の額の税金を払うということです。しかし、あらかじめ払う税金の額が分かれば、税金を多く支払う計画を立てたくないのが人情ですよね。
ですので、節税をすると、何もしなくった時より税金が安くなるのです。

所得税や消費税は申告する税金なので、税金を払う計画が立てられます。
所得税や消費税は、払う税金の額を自分で計算する、つまり、申告する税金です。
申告する税金は、あらかじめ払う税金の額が分かります。
だから、所得税と消費税は、節税が出来るということになります。

こちらでは４つの節税方法についてお伝えします！

１建物の修繕による節税

２青色申告制度による節税

３不動産賃貸業の法人化による節税

４賃貸用建物の取得時に支払った消費税の還付

1.　建物の修繕による節税

建物の修繕による節税とは、不動産所得を修繕費により繰り延べることにより所得税を圧縮する方法です。建物を修繕すれば、建物の価値が上がって、賃料が下がりにくくなります。
そこで、来年以降でも間に合う修繕を今年にして必要経費を計上し、今年の不動産所得を先送りします。それを毎年繰り返すことで、不動産所得を圧縮します。毎年した修繕費の投資回収は、賃貸物件の売却で一気に回収できます。なぜなら、築年が古くても、高い賃料が維持できている賃貸不動産は、高く売れるからです。
最も効果的な節税となる修繕の方法は、前年末の建物の取得価額の概ね10%になるように修繕費を支払うことです。「不動産所得の計算の概要」で前述したとおり、修繕費にはその年の必要経費となるものとならないものがあります。必要経費となる修繕費の額が、前年末の建物の取得価額の概ね10%以内ということです。

この節税を実行するためには、建物を所有し続ける期間にわたる建物ごとの修繕計画と損益計画が必要です。この節税がすることは、所有期間中に支出する修繕費の合計額を毎年に割り振るということです。
ですので、所有期間中の全体の修繕費を修繕計画として見積もる必要があります。更に、その見積額を前年末の建物の取得価額の概ね10%になるように割り振る為に、毎年の損益がいくらになるかを見積もる必要があります。
前年末の建物の取得価額の概ね10%以内であっても、必要経費にならない修繕費には、注意が必要です。つまり、建物の価値の増加や寿命の延長する修繕は、修繕費にはならないので、予定している修繕による支出が、修繕費か資本的支出かの判定が重要です。

2．青色申告制度を利用した節税

青色申告制度とは、帳簿をつけて申告することを約束する代わりに、
節税の特典を受けられるというものです。
節税の特典とは、実質的に現金の支出を伴わない費用で、所得税を減らすことが出来ます。
代表的なものとして、青色申告特別控除として65万円を所得金額から控除することができ、
青色専従者給与の必要経費算入として配偶者などへ支払った給与を所得金額から
控除することができます。青色申告承認申請書を提出すること自体にはお金がかかりませんし、
配偶者へ支払う給与は実質的にその家の生活費です。
ここでは、青色申告による節税効果を説明します。

青色申告による節税効果

青色申告と白色申告（青色申告しなかった場合の通称）とを比較して、両者の節税効果を見ていきます。もっとも、白色申告といっても、以前と違って平成26年からは帳簿をつけて保存することが義務づけられたので、白色申告にはほとんどメリットはないと言えます。

青色申告をした場合における代表的な節税の特典は、青色申告特別控除と青色専従者給与の必要経費算入といいましたので、これらを使うとどのくらい節税になるかを事例形式で説明します。

全11室の賃貸マンション（事業的規模）を経営しているAさんの状況は次の通りです。
Aさんは、個人事業として賃貸マンション経営をしており、他の所得は無い。
専業主婦であるAさんの妻が、賃貸マンションの掃除等の管理業務をしている。
Aさんの妻に年240万円（月20万円）の青色専従者給与について税務署に届出している。
Aさんの不動産所得の金額（妻への給与支払い前）…740万円
Aさんの所得控除額…所得税38万円、住民税33万円、個人住民税均等割0.4万円

所得税・住民税額の比較表

	白色申告の場合	青色申告の場合	節税額
Aさんの税額	144.7万円	77.8万円	66.9万円
A妻の税額	0円	17.8万円	▲17.8万円
2人の合計税額	144.7万円	95.6万円	49.1万円

Aさん夫婦の事例では、青色申告をすると約50万円多くお金が残る結果になりました。
この違いは、青色申告の節税の特典である青色申告特別控除と
青色専従者給与の必要経費の節税効果です。
具体的には下の表をご覧頂きたいのですが、Aさんの節税額の理由は、青色申告の特典により不動産所得の金額が219万円も減らせたことにあります。A妻の税額は、白色申告より青色申告では5.6万円増えましたが、Aさんの節税額が大きいためにA妻の増税分を吸収できたのです。

Aさん	白色申告の場合	青色申告の場合
不動産所得の金額	654万円	435万円
不動産所得の金額	【　計　算　式　】 740万円－86万円（事業専従者給与）	【　計　算　式　】 740万円－240万円（青色専従者給与）－65万円（青色申告特別控除）
所得税	82.2万円	37.5万円
所得税	【　計　算　式　】 {654万円－38万円（基礎控除）}×20.42％－43.6万円	【　計　算　式　】 {435万円－38万円（基礎控除）}×20.42％－43.6万円
住民税	62.5万円	40.3万円
住民税	【　計　算　式　】 {654万円－33万円（基礎控除）}×10%＋0.4万円	【　計　算　式　】 {435万円－33万円（基礎控除）}×10%＋0.4万円

A妻	白色申告の場合	青色申告の場合
給与所得の金額	21万円	150万円
給与所得の金額	【　計　算　式　】 86万円－65万円（給与所得控除）	【　計　算　式　】 240万円－90万円（給与所得控除）
所得税	0円	5.7万円
所得税	【　計　算　式　】 21万円－38万円（基礎控除）＜０円　∴0円	【　計　算　式　】 {150万円－38万円（基礎控除）}×5.105％
住民税	0円	12.1万円
住民税	【　計　算　式　】所得0円　∴税額0円	【　計　算　式　】 {150万円－33万円（基礎控除）}×10％＋0.4万円

　
所有する賃貸不動産が事業的規模である人には、高い節税効果が見込めるのでぜひ検討して下さい。
青色申告をするためには、複式簿記に詳しくない人は税理士に依頼する必要がありますが、節税額と税理士への報酬額を比べて、税理士への依頼も検討されてはいかがでしょうか。

当事務所では、確定申告サービスも提供しております。

不動産賃貸業の法人化による節税

お金を残す不動産賃貸を考えている人、特に副業的に不動産賃貸をしている人は、
不動産賃貸業の法人化を検討する必要があります。

経営する不動産の規模が事業的規模に満たな場合、青色申告特別控除は10万円、
青色専従者給与の必要経費は認められないなど、青色申告による節税効果が乏しい為です。

不動産賃貸業の法人化による節税とは、不動産の賃貸事業を法人化することにより、個人の不動産所得の一部または全部を不動産管理法人の収入として、節税をする方法です。この方法は、賃料収入にかかる所得を個人と法人とに分散し、個人においては所得税の税率の低下、法人においては所得税より低率な法人税の納付など、結果として個人法人と全体での納税額が減ることになります。

賃料収入を不動産管理法人の収入とする方法は、3つあります。

第一法は、個人が賃貸不動産の管理を不動産管理法人に依頼して、管理料を法人に支払う方法。

第二法は、個人が賃貸不動産を法人に一括して賃貸して、法人がその賃貸不動産をテナントに賃貸する方法。

第三法は、個人が賃貸不動産を法人に売却して、法人が大家さんとなってテナントに賃貸して、個人は法人から役員として給料をもらう方法です。

法人化による節税は、青色専従者給与の必要経費が認められていない人にとっては、特にメリットがあります。というのも、法人化して、奥さんや親などの役員にして役員報酬を支払えば、青色専従者給与の必要経費と同じ効果があります。つまり、所得分散によりご本人の所得税の税率が下がり、奥さんや親などが給与所得控除をつかえた結果、全体では節税になるからです。

また、所得金額が900万円超である人は、不動産管理法人の設立を検討してもよいかもしれません。なぜなら、所得税の所得金額が900万円超の実効税率は33%に対して、法人税の800万円までの実効税率は18％であるため、900万円を超えている個人の所得を法人の所得とできれば、所得税と法人税との税率差の分だけ節税になるからです。

じつは、不動産賃貸業の法人化の節税効果は所得分散や税率の低下だけではありません。個人に比べて法人は経費として認められる項目が多くなります。たとえば、生命保険や損害保険の保険料は、所得税の場合には経費として認められる金額の上限がありますが、法人税の場合はありません。ですから、貯蓄型の保険に加入して保険料で利益を圧縮して、節税しつつ解約返戻金として簿外にお金を貯めることができます。個人でも法人でも、大規模修繕のための積立金は経費になりませんが、大規模修繕の見積額の解約返戻金がもらえる貯蓄型の保険に法人で加入して、保険料で節税しつつ大規模修繕の原資を貯めるということができます。

不動産賃貸業の法人化による節税効果

不動産賃貸業の法人化による節税効果について事例を用いて説明します。
この節税方法には3つあると申しましたが、
ここでは第三法である法人が大家さんとなりテナントに賃貸する方法を用いることにします。

【前提】
区分所有の賃貸マンション5室を経営しているサラリーマン大家のBさんの状況は次の通りです。
Bさんの所得金額は、給与所得の額680万円と不動産所得の額330万円の1,010万円で、他の所得は無い。
Ｂさんは青色申告をしているが、非事業的規模であるため、青色専従者給与の必要経費の適用はない。
Ｂさんがサラリーマンであるため、専業主婦であるＢさんの妻が、賃貸マンションの賃料請求など管理業務をしている。
法人化した場合、Ｂさん妻を社長として、法人化前のＢさんの不動産所得は全額Ｂ妻への役員報酬として支払います。（役員報酬額は適正額であると仮定します。）したがって、Ｂ法人には法人税が発生せず、住民税均等割の7万円のみが税負担となります。
ＢさんとＢ妻の所得控除額…38万円（所得税）33万円（住民税）0.4万円（住民税均等割）

【税額の比較】

	個人事業の場合	法人化した場合	節税額
Ｂの所得税住民税	268.9万円	150.4万円	▲118.5万円
Ｂ妻の所得税住民税	0円	26.4万円	26.4万円
Ｂ不動産賃貸法人の法人税住民税	0万円	7万円	7万円
合計税額	268.9万円	183.8万円	85.1万円

法人化した場合では、個人事業に比べて約85万円も多くＢ夫婦にはお金が残ったことに注目です。
不動産賃貸業の法人化といっても、実際にはお金の貰い方を変えただけです。
しかし、手元に残るお金の額は、1.3倍になるのです。
お金を残せた理由は、全体の税率が下がったこと、Ｂさん妻の給与所得控除が使えたことです。Ｂさんの不動産所得がＢ法人に移転したことで、Ｂさんは所得金額が減り税率が10%下がりました。さらに、移転した不動産所得の部分の税率はＢさんの税率である約33%でしたが、Ｂさん妻の給与所得となることで、税率が約23％（Ｂ妻の税率10.21%との差額）も下がりました。また、Ｂ法人に移転した不動産所得はＢ法人の役員であるＢさん妻の給与所得となり、不動産所得では使うことができなかった給与所得控除により、所得金額を117万円減らすことができました。
詳細の計算は次の通りです。

B 所得税
個人事業の場合
所得税　（1,010万円－38万円）×33.693%－156.8万円＝170.8万円
住民税　（1,010万円－33万円）×10%＋0.4万円＝98.1万円
税額　170.8万円＋98.1万円＝268.9万円
法人化した場合
Ｂ所得税
所得税　（680万円－38万円）×23.42%－64.9万円＝85.3万円
住民税　（680万円－33万円）×10%＋0.4万円＝65.1万円
税額　85.3万円+65.1万円＝150.4万円
Ｂ妻所得税
給与所得の金額　330万円－117万円（給与所得控除）＝213万円
所得税　（213万円－38万円）×10.21%－9.9万円＝8万円
住民税　（213万円－33万円）×10%＋0.4万円＝18.4万円
税額　8万円＋18.4万円＝26.4万円
Ｂ法人　住民税均等割　7万円
法人化の合計税額　150.4万円+26.4万円+7万円=183.8万円

不動産賃貸業の法人化には、個人事業と比べてコストがかかります。たとえば、法人の設立には登記費用が必要ですし、たとえ法人の利益が0円でも決算や申告をしなければなりません。
しかし、事例のように副業程度で不動産賃貸業をしている人でも、不動産賃貸業の法人化メリットが大きいことがお分かりいただけたと思います。お金を残す不動産賃貸を目指すなら是非とも取り組んで頂きたいところです。

当事務所の法人化サポートはこちらをご覧ください＞＞＞

4．賃貸用建物の取得時に支払った消費税の還付

ここでは、賃貸用建物の取得時に支払った消費税の還付について説明します。
建物を建築や購入するとき、建物の代金には消費税が課せられています。
この建物が賃貸業に使うものであるときは、その支払った消費税について還付される場合があります。
お金を残す不動産賃貸を考えるとき、消費税の還付は検討する必要があります。
なぜなら、建物にかかる消費税は高額ですので、その消費税が還付されれば、
不動産賃貸で手元に残るお金はそれだけ多くなるからです。
賃貸用建物の取得時に支払った消費税の還付を検討する時は、建物を買う前に検討することが必須です。買ってしまった後では、多くの場合、消費税の還付は受けられません。
複雑な理由の説明は省きますが、感覚として、そう簡単に税金を還付して貰えるとは思いませんよね。
消費税の還付を受ける為の条件を満たすために準備が必要なのです。
消費税の還付を理解するには、大体で良いので、消費税の仕組みについて知る必要があります。
消費税の納付と還付は、表裏一体のものです。消費税が還ってくるということは、
消費税を納め過ぎているということです。
事業者の場合には、消費税を納め過ぎになることがあります。消費税の負担者は、最終的な消費者です。事業者は自分が支払った消費税を売上代金に乗せて消費者から預かり、自分が支払った消費税を引いた残りの金額を国に納めます。しかし、事業者自身が支払った消費税が消費者から預かった消費税より多い場合には、消費税の納め過ぎが生じます。
不動産賃貸のための建物を取得した場合には、消費税が納め過ぎになることがあります。
建物の賃料にかかる消費税より建物にかかる消費税の方が高額だからです。
つまり、建物にかかる消費税が納め過ぎているから、消費税の還付が受けられるのです。

事例による消費税の還付の説明

ここでは、賃貸用建物の取得時に支払った消費税の還付について、
賃貸用オフィスビルを購入した事例を用いて説明します。

Ｃさんは、以前から所有していた遊休地にコンビニエンスストアに賃貸する店舗を建築して
不動産賃貸業を開始することにした。
Ｃさんは、不動産賃貸業を始める前には事業をしていない。
賃貸用店舗の建築価額　1億800万円（消費税額800万円含む）
店舗の建築工事請負契約の締結日　平成×6年5月1日
店舗の引渡し日　平成×6年11月1日
賃貸借契約の開始日　平成×6年11月1日
月額の店舗賃貸料　54万円（消費税額4万円含む）
★計算を簡単にするために、建物建築と店舗賃貸料以外の消費税は無いものとします。

Ｃさんは、事業開始した年は消費税の免税事業者となります。
消費税の免税事業者とは、消費税を納める義務がない人を言います。
しかし、Ｃさんが消費税の還付を受けるためには、消費税の課税事業者でなければなりません。
消費税の還付は、消費税の課税事業者でなければ受けられません。
そこでＣさんは「消費税課税事業者選択届出書」を提出する必要があります。
「消費税課税事業者選択届出書」を提出すると、免税事業者は課税事業者となることができます。
課税事業者となったＣさんは、平成×6年12月31日に終わる年に消費税の還付として792万円が受け取れます。もっとも、翌年から2年間は、毎年消費税48万円を納付する必要があります。
しかし、その後は免税事業者となることができるので、消費税の納税義務は免れます。
事例のＣさんは賃貸用建物にかかる消費税の還付により、合計で696万円もお金が残ることになります。つまり、消費税の還付792万円－2年分の消費税の納付96万円の差額が、手元に残るお金の696万円です。

このように、この節税方法は効果的ですが、税理士の指導のもと行うことを強くお勧めします。
消費税の還付には、税金の専門的知識が必須です。税理士資格のない不動産コンサルタントに
そそのかされて消費税の還付申告をした結果、脱税として逮捕された事例が何度も報道されています。

消費税還付にも対応しています。
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不動産経営の節税方法