築古の賃貸用戸建て住宅の耐用年数の終わった後の節税対策について

築古の木造戸建ての賃貸住宅の投資は、購入金額も手頃な上に、減価償却費を利用した節税対策としても人気があるようです。

しかし、ご質問のような耐用年数が終わった後の節税や出口戦略が難しいのが特有なところです。

賃貸不動産の収益への課税は、基本的に、投資の回収に着目して課税します。

賃貸不動産投資の収益は、賃貸不動産の取得のために支払ったお金を賃料や売却代金で回収した余剰です。

しかし、投資の回収の余剰を待ってから税金を課すとすると、投資回収が終わるまで何十年も課税が出来ません。

そこで、税法は、所得金額計算という方法を使って、その余剰を毎年に割り振って毎年の利益や所得（回収余剰）をもとめます。

税金は、この利益（所得）に税率を乗じて計算します。

この課税の仕組みから、原理的には、投資を続ける限り、課税を先延ばし出来ます。

つまり、不動産への投資を継続することが、節税対策ということです。

具体的な方法の例示をします。耐用年数が終わった年に（イ）築古の木造戸建て住宅への修繕をする。（ロ）新たな築古の木造戸建て住宅を購入する。これは、買換えを含みます。

（イ）の修繕をする場合には、修繕費の全額が支出した年の必要経費（費用）になるような工事になるように気をつけます。

この支出時に全額費用になる修繕とは、原状回復を目的とする工事であることが大切です。

例えば、外壁の修繕であれば、極力、元々の外壁の仕上げと同じようになるようにします。

新たな機能、例えば、塗り壁だったものをガルバリウム鋼板に張り替えたりすると、修繕費が全額支払った年の必要経費にならない可能性もあります。

（ロ）の買換えでの節税は、法人の不動産投資でないと難しいかもしれません。

（イ）は、信販会社などのリフォームローンをつかうとさらによいかもしれません。

手持ち資金を残したまま節税対策ができるので、節税効果が預金残高で感じることが出来ます。

さらに、ローンの利息も必要経費になり、節税になります。

リフォームローンだけ借金は増えますが、修繕する場所が適切であれば、売却は容易になり、さらに、修繕費分だけ高く売れるはずです。

つまり、節税対策に加えて、出口対策にもなるということです。

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