不動産投資・不動産の節税・不動産管理会社の設立と立ち上げ支援・不動産専門・東京の税理士です。個人不動産賃貸業の節税で法人化をご検討中の方は、ぜひご相談下さい。
サラリーマンですが、副業で木造アパート複数棟を賃貸しております。
新規物件を購入しようと銀行に相談したところ、
「既存アパートの査定価格とその借入金とを比べると、債務超過なので、新たな融資が出来ない。」といわれました。
しかし、資金繰りにはなんら問題は有りません。
新たな投資が出来なくて困っていますが、どうすればよいでしょうか？
賃貸不動産の購入資金を全額ローンで調達すると、多くの場合、ご質問のような状態になります。
銀行の言う「債務超過」は、ご所有のアパートの担保価値の評価額とそのローン残額との差額が、マイナス値になるという意味です。
ゆえに、資金繰りとは関係なく生じます。
担保価値は、物件毎に異なりますが、良くて時価7割程度と査定されることが多いようです。
つまり、フルローンで買った瞬間に3割程度の担保不足になっていることになります。
買う段階で3割も担保不足なのに融資をしてもらえる理由は、ご本業のサラリーマンとしての給与収入にあります。
不足している担保価値は、ご自身の給与を通して、給与を支払ってくれるお勤め先の会社の信用力でカバーしているわけです。
この状態で複数棟を買うと、給与の信用力でカバーしきれなくなるくらいの担保不足が生じ、新規融資が受けられなくなります。
このような状態で新規物件を買うためには、保有物件の入れ替えを行います。
つまり、既存のアパートを1棟売却して、新規物件を買うということです。
既存アパートを売却すると、一緒にローンも返済するので、そのアパートの担保不足が解消されます。
また、担保評価は時価より低いので、売却した瞬間に担保評価外だった含み益3割が現金化されます。
含み益の現金化で、いわゆる「債務超過」を解消することが出来ます。
さらに、現金残高が増えるので、新規物件の自己資金部分が大きくなり、より大きな物件を購入することが出来ます。
このような賃貸不動産を売却すると、土地･建物の譲渡所得の確定申告をしなければなりません。
譲渡所得に係る所得税は、高額となることも多いです。
保有物件の入れ替え際には、納税資金も考えて、次の物件を買う必要があります。
つまり、売却前の譲渡所得のタックスプランニングが重要です。
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